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De maneira resumida, até a década de 1930, a construção de habitações no Brasil foi de responsabilidade exclusiva da iniciativa privada. Com a industrialização do País, intensificou-se a urbanização e o Estado passou a intervir na construção de conjuntos habitacionais.
Mesmo assim, apenas em 1964, com a criação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é que iniciou-se a criação de um mecanismo de crédito habitacional estruturado e capaz de conciliar oferta e demanda. Até hoje o SFH é a base do crédito imobiliário no Brasil.
Isso porque instituiu correção monetária dos ativos e passivos, garantindo rentabilidade real às aplicações dos poupadores; e criou o Banco Nacional da Habitação (BNH), que propiciou a formação de uma rede de agentes financeiros especializados na intermediação da captação e aplicação de recursos.
Os fundos seriam captados a partir das cadernetas de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), com financiamentos chegando a 30 anos. Com o SFH, o número de unidades habitacionais financiadas passou de oito mil por ano, em 1964, para 627 mil, em 1980.
A partir de meados dos anos 1980, no entanto, as fontes de recursos do SFH começaram a escassear e constatou-se que o Sistema não era eficiente para destinar recursos à população de baixa renda.
Além disso, a crise econômica entre 1980 e 1990, o arrocho salarial, a queda do poder aquisitivo, a elevação das taxas de juros e a inflação resultaram em elevados níveis de inadimplência no SFH.
Em 1986, o Governo Federal fez uma uma profunda reestruturação no SFH. Com isso, o BNH foi extinto e suas funções redistribuídas. O Ministério de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MDU) passou a formular propostas de política habitacional e desenvolvimento urbano; o Conselho Monetário Nacional (CMN) ficou responsável por orientar, disciplinar e controlar o SFH; ao Banco Central do Brasil (Bacen) coube as tarefas de elaborar normas pertinentes aos depósitos de poupança e fiscalizar instituições financeiras integrantes do SFH; a Caixa Econômica Federal (CEF), por sua vez, tornou-se administradora do passivo, do ativo, do pessoal e dos bens móveis e imóveis do BNH e gestora do FGTS.
Ainda assim, o cenário de instabilidade macroeconômica que perdurou nas décadas de 1980 e 1990 pressionaram a renda real da população e provocaram a disparada inflacionária, comprometendo o funcionamento do SFH. Uma das alternativas foi a criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, como complemento ao SFH.
Tendo como um de seus principais fundamentos a securitização dos créditos imobiliários e a maior segurança jurídica dos contratos, o SFI capta recursos no mercado e não dispõe de um funding cativo ou taxa de juros determinadas.
Seus principais instrumentos de securitização são Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI), com segurança jurídica garantida pela alienação fiduciária.
Ainda que tenha aumentado a oferta de crédito imobiliário, o SFI não deu conta de reduzir o déficit habitacional brasileiro para famílias com renda de até cinco salários mínimos. Assim, em março de 2009 o Governo Federal lançou o Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que subsidia a aquisição de residências para famílias com renda até R$ 1,6 mil, além de criar facilidades para famílias com renda de até R$ 5 mil.
A depender do valor do imóvel a ser financiado, o MCMV opera com recursos oriundos do FGTS ou do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Os recursos são do Ministério da Cidades, que os repassa à CEF, agente operacional do programa.
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